界面新闻记者 | 王妤涵
9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发文，明确自10月1日起，对符合条件的首套住房商业性个人住房贷款给予年化1个百分点的财政贴息。政策要求，贴息贷款须为新发放的首套住房商业性个人住房贷款，不包括存量房贷置换业务；所购住房建筑面积须在120平方米及以下，总价须在150万元及以下；首套住房范围同时覆盖新建商品住房和二手住房。
从政策惠及范围来看，一线城市及强二线城市的政策受益范围，更多集中在远郊和部分低总价小户型房源；三四线城市及县城低总价住房供给相对充足，符合政策条件的购房群体覆盖面相对更广。
政策落地已经满月，据界面新闻记者观察，需求端已然出现了一些积极的变化。
“10月份以来，门店咨询量明显增加，线上VR带看次数也有所上升，部分客户的购房决策速度较此前加快。”深圳坪山区德佑万阳和城里店经纪人阳利在接受界面新闻记者采访时表示。
买家决策速度变快
坪山区位于深圳东北部，相较深圳核心区域，房价整体较低，低总价中小户型房源相对较多，片区内符合政策要求的房源也较多。
在阳利看来，贴息政策落地后，购房者的观望心态和决策速度出现了一些变化。
“有些客户第一天来看房，晚上就下定决心购买。”阳利介绍，此前刚需买家从看房到敲定交易，往往需要经历3至6个月的观望期，部分客户反复比对房源、等待价格调整，决策周期甚至长达一年。
进入10月后，她观察到，部分购房者出手更加果断，甚至出现当天看房、当天作出购买决定的情况。
从成交结构来看，据阳利介绍，10月其个人维护房源与门店成交合计8套二手房，其中总价150万元以内的房源占比过半，其余多分布在150万至200万元区间，成交户型集中在50至87平方米的两房、三房。
这一成交结构与此前有所不同。阳利表示，过去门店成交主力更多集中在总价250万至350万元的四房改善型产品，如今低总价刚需房源的成交表现更为突出。
对于预算有限的自住家庭而言，贴息带来的优惠可以具体到每个月的还款支出。以一笔贷款本金100万元、期限30年、合同年利率3.1%的等额本息贷款为例，月供约4270元。若按年化1个百分点的贴息标准计算，首月贴息约833元，借款人当月实际承担的还款支出可降约3437元，减少约19.5%。
需求端出现变化的同时，开发商也在通过促销降低购房门槛。
据界面新闻记者近日走访，10月份以来，深圳坪山区多个楼盘推出不同形式的优惠活动。一些总价徘徊在150万边缘以上的房源，开发商也会主动进行让利，同时推出包含全屋家具、家电的优惠方案。开发商促销与财政贴息叠加，有望进一步降低刚需家庭的房成本。
从深圳整体市场来看，近期低总价二手房成交占比也在上升。
据深圳贝壳研究院监测，10月1日-26日深圳150万以下房源成交占比达到21.64%，较9月份提高1.44个百分点。其中，坪山、盐田、光明、罗湖、龙岗五区，总价150万元以内的二手房成交套数占比均高于全市均值。
“新政落地后，财政贴息降低了符合条件购房者的利息负担，缓解了部分刚需家庭的观望情绪，推动已有购房计划的客户加快决策。”深圳贝壳数据研究院院长肖小平向界面新闻记者表示。
银行端咨询升温
从目前公开数据来看，政策实施初期，部分银行已公布受理情况和首批投放案例。工商银行广东省分行披露，国庆假期前三天，该行受理符合贴息条件的个人住房贷款超过100户、金额超过1亿元，其中广州分行受理超过80户、金额超过4400万元。
10月28日，界面新闻记者从长春市两家银行了解到，农业银行当地某县域支行自新政落地后，共收到19笔贴息贷款申请，较政策前提升约10%；10月该行合计办理按揭21笔，其中19笔满足贴息条件，仅少数客户因房屋面积超标无法享受。
吉林农商行总行已经向所辖机构下发了关于开展房贷贴息业务的通知，但相关分支机构尚未正式向基层网点推广。
记者另通过该支行所辖的一个开办房屋按揭贷款业务的网点了解到，自10月1日政策落地以来，有部分客户前来咨询相关贴息政策，整体咨询业务人数较以往增加2-3成，其中存量贷款客户较多。截至目前，尚未正式办理新发放的房屋贴息贷款。
政策落地初期，购房者的关注度有所提高，但前端咨询量增长，还不意味着贴息资金已经同步覆盖到相关购房者，具体到网点落实上，银行仍要完成资格审核、贴息核算、资金对账等一系列配套工作。
从银行类型来看，不同机构面临的业务机会也有所区别。
“国有大行按揭贷款体量大、三四线城市网点多，可以更好地服务更多客户；城商行、农商行所在区域符合条件，并且按揭贷款较多的情况下也可以从中明显收益。”邮储银行研究员娄飞鹏在接受界面新闻记者专访时表示。
开源证券研究指出，财政贴息政策有望在边际上带动银行新增按揭贷款规模。由于贴息资金由财政承担，银行仍按合同利率收取利息，因此对净息差的影响相对中性。该机构同时提示，业务推进过程中仍需关注资格审核、资金管理等环节的合规风险。
政策逻辑转变
据界面新闻记者观察，前一轮房地产支持政策，政策工具主要集中在信贷端，包括降低首付比例、下调新发放住房贷款利率、调整存量房贷利率以及优化限购政策等。这些措施分别从降低购房门槛、减少融资成本和放宽购房限制等方面，为住房需求释放创造条件。
而本次房贷贴息则引入了财政直接承担部分贷款利息的机制。
按照政策安排，中央财政承担90%的贴息资金，地方财政承担10%。这是中央财政首次针对符合条件群体新购住房的商业性个人住房贷款实施贴息，体现出财政与金融协同支持住房需求的思路。
“过往降息、存量房贷调加点，本质是银行让渡收益；降首付只是放松杠杆约束；而贴息在合同利率不变的情况下，由财政补贴利息，直接降低刚需月供，银行收益不受冲击。”娄飞鹏向界面新闻记者指出。
从这个角度看，此次政策不只为购房者提供利息补贴，也是在银行息差约束下，为房地产需求端支持增加一种新的政策工具。
不过，此次贴息的受益范围受到明确限制。房屋总价、建筑面积、首套住房认定和商业性贷款类别共同决定了哪些家庭能够享受补贴。
据中泰证券测算，过去12个月全国总价不超过150万元、面积不超过120㎡房源，成交套数占比为50.5%，成交金额占比为21.5%。在此基础上进一步考虑首套房认定、商业贷款要求等因素，最终符合贴息条件的购房者范围或许还会有所收窄。
因此，此次贴息更针对于定向支持，偏向“临门一脚”：对本来就有购房计划、预算卡在门槛附近的刚需群体，会加速入市决策。
从整体市场数据来看，当前房地产市场仍处于分化修复过程中。据中指研究院监测，10月18日至24日，全国30个代表城市新房成交面积为188万平方米，环比增长1.3%，同比下降22.3%。
分城市来看，一线城市新房成交面积为54万平方米，同比下降7.6%。其中，北京新房成交面积环比增长23.0%、同比增长17.8%，环比增幅在一线城市中居前。二线城市和三四线代表城市新房成交面积同比分别下降26.7%和27.6%。
二手房表现相对较好。同期，20个代表城市二手房成交32902套，同比增长14.8%。其中，一线城市成交11278套，同比增长13.0%；二线城市成交16784套，同比增长15.8%；三四线代表城市成交4840套，同比增长15.9%。
展望四季度，中指研究院分析指出，房贷贴息政策落地，有望降低符合条件家庭的购房成本，带动部分需求加快释放。但当前二手房挂牌规模仍处于相对高位，市场供需关系尚未根本改善，成交回暖向价格企稳的传导仍需时间，预计短期二手房市场整体延续筑底态势，价格仍有调整压力，城市间及城市内部板块间的分化将延续。
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责任编辑：曹睿潼
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